Canal Factory
Étude de faisabilité · Programmation & volumétrie · Boulogne-Billancourt
Canal Factory.
Reconversion d'un ancien complexe de studios audiovisuels en un programme mixte —
logement, studio de cinéma et résidence hôtelière. Trois scénarios de volumétrie lus au tamis du règlement.
Faisabilité · programmation · volumétrie · cadre réglementaire
s
Sommaire
Ce que la faisabilité établit
01
Synthèse décisionnelle
Trois scénarios, trois lectures du règlement
02
Le site & l'existant
Assiette tri-frontale, emprise, servitudes
03
Les gabarits
PLU · Code de l'urbanisme · PLU de fait
04
Les trois scénarios
Conforme · Dérogation · Pôle équipement
05
Lecture comparée
Surfaces, logements, leviers côte à côte
06
Réponse au brief
Cohérence de la trilogie d'études
Synthèse décisionnelle
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Trois lectures du règlement pour une même assiette —
de la conformité stricte au pôle d'équipement
de la conformité stricte au pôle d'équipement
Sur 5 755 m² tri-frontaux, le programme conjugue logement (dont 30 % de social), un studio de cinéma à intégrer en rez-de-chaussée et une résidence Edgar Suites. Chaque scénario s'adosse à un gabarit, et chaque gabarit à un levier réglementaire différent. La densité s'échelonne de la lecture stricte du PLU jusqu'au gabarit majoré débloqué de plein droit par l'équipement.
Scénario 1 · Gabarit PLU
Conforme strict
Aucun levier optionnel : hauteurs de base des filets, emprise plafonnée à 40 %, cœur à 12 m. L'enveloppe la plus contrainte, et les deux bâtis conservés.
22,5 / 19,5 m
Hauteurs
40 %
Emprise
SDP totale13 807 m²
Logements103
Clés Edgar57
Plateau1 180 m²
Équilibré
Scénario 2 · Code de l'urbanisme
Dérogation logement
Zone tendue : l'article L.152-6 ouvre une dérogation de hauteur pour le logement — un attique de plus, sous avis conforme du maire. La position d'équilibre.
25,5 / 22,5 m
Hauteurs
40 %
Emprise
SDP totale15 617 m²
Logements141
Clés Edgar47
Plateau1 256 m²
Scénario 3 · PLU de fait
Pôle équipement
Studio + cinémathèque portent l'activité-équipement au-delà d'un tiers de la SDP : gabarit majoré de droit, emprise à 50 %, cœur déplafonné. L'enveloppe maximale.
25 / 21,5 m
Hauteurs
50 %
Emprise
SDP totale19 614 m²
Logements144
Clés Edgar54
Plateau1 888 m²
Faisabilité — Canal Factory03s
Le site
I
I
Chapitre 01 — le site
L'assiette,
lue couche par couche
lue couche par couche
Un îlot entier de 5 755 m² ouvert sur trois rues, un ancien complexe de studios à reconvertir, une servitude privée à intégrer. La lecture du site précède toute volumétrie.
Le site & l'existant
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Une assiette tri-frontale, lue couche par couche
Faites défiler la lecture du site : photographie aérienne, limites parcellaires, emprise du bâti existant, puis servitudes opposables — chaque couche se superpose à l'assiette.
5 755m²
Unité foncière
3
Fronts sur rue
Vue aérienne — l'ancien complexe de studios audiovisuels occupe le cœur de l'îlot, au contact direct de trois rues.
Le site — assiette, emprise, servitudes05s
Gabarits
II
II
Chapitre 02 — les gabarits
Trois gabarits,
trois leviers
trois leviers
Le même filet de hauteur se lit de trois façons : strictement (PLU), par dérogation (Code de l'urbanisme), ou augmenté par l'activité (PLU de fait). Chaque gabarit fonde un scénario.
1Gabarit PLU — base du Scénario 1
2Code de l'urbanisme — base du Scénario 2
3PLU de fait — base du Scénario 3
Les gabarits · 1 — Lecture stricte du PLU
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Le gabarit du PLU — la lecture la plus stricte, la moins dense
Le gabarit issu de la lecture directe du règlement : filets de hauteur par voie, bande constructible de 15 m, cœur d'îlot plafonné. Faites défiler pour en lire la construction.
→ Base du Scénario 1 · Conforme strict
PLU
Lecture stricte
U1-A-1
Zonage
Lecture stricte du PLU : le gabarit de base, sans aucun levier — c'est la lecture la moins dense de l'assiette.
Gabarit
Front violet · R+5
Front bleu · R+4
Servitude
Gabarit PLU — base du Scénario 107s
Les gabarits · 2 — Dérogation du Code de l'urbanisme
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Le gabarit du Code de l'urbanisme — un attique de plus
Une dérogation que l'on peut aller chercher : en zone tendue, le logement justifie de monter d'un attique. Faites défiler pour comprendre le levier et son emprise sur le gabarit.
→ Base du Scénario 2 · Dérogation logement
L.152-6
Code de l'urbanisme
Maire
Avis conforme
En zone tendue, l'article L.152-6 du code de l'urbanisme ouvre une dérogation de hauteur au bénéfice du logement, sous avis conforme du maire.
Gabarit
Front violet · R+5
Front bleu · R+4
Servitude
Gabarit Code de l'urbanisme — base du Scénario 208s
Les gabarits · 3 — PLU de fait (activité ≥ ⅓)
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Le gabarit du PLU de fait — l'activité débloque la hauteur
En introduisant activités, services et accueil du public au-delà d'un tiers de la SDP, on peut monter encore plus haut — de plein droit. Faites défiler pour en lire le rationnel.
→ Base du Scénario 3 · Pôle équipement
≥ ⅓
Activité + équipement
De droit
Sans dérogation
Lecture fine du PLU : dès qu'activités, services et accueil du public franchissent un tiers de la SDP, le gabarit majoré est acquis de droit, non par dérogation.
Gabarit
Front violet · R+5
Front bleu · R+4
Servitude
Gabarit PLU de fait — base du Scénario 309s
Scénarios
III
III
Chapitre 03 — les scénarios
Trois programmes
pour trois gabarits
pour trois gabarits
Chaque gabarit porte un scénario : le conforme, la dérogation logement, le pôle d'équipement. Programmation exacte, légende vérifiée, plan de masse et axonométries.
1Conforme strict
2Dérogation logement
3Pôle équipement
Les scénarios · 11 — Conforme strict
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Conforme strict — Gabarit PLU
Mêmes trois fronts à l'alignement, servitude de 1974 subie à l'identique. Aucun levier optionnel : hauteurs de base des filets (22,5 m / 19,5 m), emprise hors bande plafonnée à 40 %, cœur à 12 m. C'est l'enveloppe la plus contrainte — le pavillon et l'immeuble d'angle sont l'un et l'autre conservés et réhabilités.
Aucun levier · hauteurs de base · emprise 40 %
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Logement accession | 4 396 |
| Logement social | 1 968 |
| Studio de tournage | 2 270 |
| Hébergement Edgar Suites | 2 956 |
| Commerce | 938 |
| Réhabilitation (pavillon + angle) | 1 280 |
| SDP totale opération | 13 807 |
Accession / social
70 / 33
Hauteurs
22,5 / 19,5 m
Emprise hors bande
40 %
Stationnement
105 pl.
Social ≈ 31 % ✓Activité < ⅓ABF avis conforme
Plan de masse — répartition des destinations sur l'assiette.
Logements libres
Logements sociaux
Edgar Suites
Studio · activités
Commerces
13 807
SDP totale (m²)
103
Logements
57
Clés Edgar
1 180
Plateau (m²)
Scénario 1 — Conforme strict11s
Les scénarios · 12 — Dérogation logement
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Dérogation logement — Code de l'urbanisme
Même emprise sur les trois rues. Le studio se cale à l'angle rue de Paris / rue de Silly pour cumuler deux fronts, son support technique descendant au cœur. Le levier mobilisé est l'article L.152-6 : en zone tendue, le logement justifie un attique supplémentaire, sous avis conforme du maire. Seul le pavillon est conservé ; l'immeuble d'angle est intégré à la construction neuve.
Levier L.152-6 · attique +3 m · zone tendue
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Logement accession | 6 134 |
| Logement social | 2 638 |
| Studio de tournage | 2 416 |
| Hébergement Edgar Suites | 2 434 |
| Commerce | 715 |
| Réhabilitation (pavillon) | 1 280 |
| SDP totale opération | 15 617 |
Accession / social
97 / 44
Hauteurs
25,5 / 22,5 m
Emprise hors bande
40 %
Stationnement
129 pl.
Social ≈ 30 % ✓Logement maximiséABF avis conforme
Plan de masse — répartition des destinations sur l'assiette.
Logements libres
Logements sociaux
Edgar Suites
Studio · activités
Commerces
15 617
SDP totale (m²)
141
Logements
47
Clés Edgar
1 256
Plateau (m²)
Scénario 2 — Dérogation logement12s
Les scénarios · 13 — Pôle équipement
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Pôle équipement — PLU de fait
L'opération occupe les trois fronts. Parce que studio et cinémathèque portent l'activité-équipement au-delà d'un tiers de la SDP, le gabarit majoré est acquis de droit : +2 m de façade (25 m / 21,5 m), emprise hors bande à 50 %, cœur déplafonné accueillant le plateau de 13,5 m. Le pavillon est requalifié en activité ; l'immeuble d'angle est démoli pour dégager l'enveloppe.
Gabarit majoré de droit · emprise 50 % · cœur déplafonné
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Logement accession | 6 278 |
| Logement social | 2 725 |
| Studio de tournage | 3 631 |
| Hébergement Edgar Suites | 2 760 |
| Équipement / cinémathèque | 3 153 |
| Commerce | 707 |
| Réhabilitation (pavillon) | 360 |
| SDP totale opération | 19 614 |
Accession / social
99 / 45
Hauteurs
25 / 21,5 m
Emprise hors bande
50 %
Stationnement
159 pl.
Social ≈ 30 % ✓Activité + équipt ≥ ⅓ ✓ABF avis conforme
Plan de masse — répartition des destinations sur l'assiette.
Logements libres
Logements sociaux
Edgar Suites
Studio · activités · équipement
Commerces
19 614
SDP totale (m²)
144
Logements
54
Clés Edgar
1 888
Plateau (m²)
Scénario 3 — Pôle équipement13s
Comparatif
IV
IV
Chapitre 04 — lecture comparée
Le règlement
comme variable
comme variable
Mises côte à côte, les trois enveloppes montrent que la densité tient à un seul arbitrage : quel levier réglementaire mobiliser. Et la réponse au brief, à vérifier poste par poste.
Lecture comparée
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Les trois scénarios, poste par poste
Une seule variable sépare les enveloppes : le levier réglementaire mobilisé. À assiette et programme de base constants, la densité passe de 13 807 à 19 614 m² de SDP.
| Indicateur | S1 · Conforme | S2 · Dérogation | S3 · Pôle équipt |
|---|---|---|---|
| Gabarit / levier | PLU strict | Code urb. · L.152-6 | PLU de fait · activité ⅓ |
| SDP totale opération | 13 807 m² | 15 617 m² | 19 614 m² |
| — dont SDP neuve | 12 527 | 14 337 | 19 254 |
| — dont réhabilitation | 1 280 | 1 280 | 360 |
| Logements (total) | 103 | 141 | 144 |
| — accession / social | 70 / 33 | 97 / 44 | 99 / 45 |
| Part de logement social | ≈ 31 % | ≈ 30 % | ≈ 30 % |
| Clés Edgar Suites | 57 | 47 | 54 |
| Studio de tournage (SDP) | 2 270 | 2 416 | 3 631 |
| Équipement / cinémathèque | — | — | 3 153 |
| Plateau de tournage | 1 180 m² | 1 256 m² | 1 888 m² |
| Hauteurs (violet / bleu) | 22,5 / 19,5 m | 25,5 / 22,5 m | 25 / 21,5 m |
| Emprise hors bande E | 40 % | 40 % | 50 % |
| Cœur d'îlot | 12 m | 12 m | déplafonné |
| Stationnement | 105 pl. | 129 pl. | 159 pl. |
| Immeuble d'angle | réhabilité | intégré au neuf | démoli |
| Activité + équipt ≥ ⅓ | non | non | oui |
Lecture
Le programme de base — logement, studio, Edgar Suites, commerce — est commun aux trois ; seul le levier réglementaire change. Le scénario 2 offre le meilleur compromis densité / simplicité d'instruction, le scénario 3 maximise la SDP au prix de la démolition de l'immeuble d'angle et d'un programme d'équipement à porter.
Comparatif des trois scénarios15s
Réponse au brief & cohérence de la trilogie
Canal Factory · Boulogne-Billancourt · 0E 0128
Ce que cette faisabilité verrouille
Troisième volet d'une trilogie — étude de marché, note réglementaire, faisabilité — ce document referme le brief : un programme mixte faisable, lu au tamis du règlement, cohérent avec les deux études amont.
1
Programme mixte tenu
Logement en accession (granulométrie familiale Spirit, du T1 au T5), 30 % de logement social, studio de tournage, cinémathèque en scénario 3, résidence Edgar Suites et commerce de pied d'immeuble cohabitent dans chaque scénario. La part sociale dépasse le seuil réglementaire dans les trois, et le commerce actif est tenu sur Jean-Baptiste Clément et Silly comme l'impose le règlement.
2
Studio non enterrable — PPRI
Zone B du Plan de Prévention du Risque Inondation : le plancher utile se tient au-dessus de la cote 31,20 m NGF et le plateau (13,5 m sous plafond) ne peut être enterré. Le sous-sol, cuvelé sous les bandes de servitude de la rue de Silly, est réservé au seul stationnement. Le studio se loge donc en cœur d'îlot ou en couronne — jamais en infrastructure.
3
Cohérence réglementaire
Filets de hauteur par voie, bande E de 15 m, servitude privée de 1974 et avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (covisibilité de la Maison Lombard, monument inscrit) sont repris à l'identique de la note réglementaire. Les trois gabarits découlent de la même lecture — PLU strict, dérogation L.152-6, puis majoration de droit par l'activité — sans écart de seuil.
4
Cohérence de marché
La granulométrie d'accession et le positionnement de la résidence Edgar Suites recoupent l'étude de marché logement : typologies familiales, profondeur de la demande locale et calibrage des clés. Le point de vigilance commun aux trois scénarios — la part de T3 et plus en deçà de la cible STML (65 %) — y est identifié et reste à arbitrer en phase de programmation fine.
Réponse au brief — trilogie Canal Factory16s
s
« Reconvertir Canal Factory :
un même îlot, trois lectures
du règlement. »
un même îlot, trois lectures
du règlement. »
Étude
Faisabilité — programmation & volumétrie
Canal Factory, Boulogne-Billancourt
Parcelle 0E 0128 · édition juin 2026
Sources
PLUi GPSO · PPRI Seine
Tableaux de programmation Spirit
Présentation architecte IT01
Périmètre
Commune de Boulogne-Billancourt
Zone U1-A-1
Document confidentiel
Avertissement
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